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【產業消息】 |
堆沙理論 三通購屋新思維 |
2008-06-23 |
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海峽兩會簽署包機直航、陸客來台觀光協議，國內房市再添新動能，已達高點的大台北房價能否更上一層樓，仍待觀察。不過，分析近一年來大台北房價走勢變化，現已從「跳島型」轉為「堆沙型房市」，消費者運用「堆沙概念」，相準房價凹陷處下手，除可降低購屋負擔，未來也更具補漲空間。
沙丘凹陷處 有補漲空間
所謂「堆沙型房市」是指目前大台北購屋人潮，有兩種趨勢，一方面有一大群人為尋求更方便的生活條件，不斷往靠近市中心的高價區移動，但另一方面也有一大群人因為市中心區房價過高，從原本市中心區向外移出，兩股購屋人潮最大的交會點，就在高房價周邊下陷的低房價區。
這類房價區往往沉寂多年，但一旦人潮湧入就會快速補漲，直到房價到達相對高點，購屋人就會湧向下一個凹陷區。過去人們以生活機能為優先選擇，距離市中心較近的區域房價，漲幅不一定大，房價因而成為「跳島型」走勢；但如今房價漲到高點，人們選擇負擔較輕的二線城市與區域購屋，在「堆沙型房市」的概念發展下，最後房價差距會逐漸縮小。
這就像沙漠中的沙丘一樣，一開始是小沙丘，但隨著沙子愈聚愈多，就開始愈堆愈快，也愈堆愈高。在快速形成的過程中，往往在沙坡上會出現一些凹陷之處，或是明顯的銳利稜角，然而只要沙丘到了一定高度，除了沙頂上的沙會往下滑動，沙坡上的沙也會向這樣的凹陷處移動，直到形成一個沙丘應該有的弧度之後才會停止。
大台北房市從92年復甦以後，即像在堆起一座大沙丘，但最初發展是以一個個中小型沙丘崛起模式進行，其中大安區、信義區、中正區等第一線房市區因機能成熟，吸引最多人潮，因此形成較高的沙丘。第二高的沙丘則由松山及中山區築起，第三高的沙丘則是內湖、文山、南港等郊區，再來就是北縣的新板特區、永和市及新店市等。由於人潮湧入不平均，因此93~95年大台北出現明顯「跳島」效應，很多介於這些高房價區之間的區域，房價落差極為明顯。
像是台北市萬華區、大同區；捷運板南線的後山埤站、新埔站、信義區和南港區交界的信義路六段、福德街一帶，捷運淡水線的圓山站、明德站、唭哩岸站、忠義站，中正區介於古亭站和永和之間的汀洲路一帶、捷運木柵線的麟光站、辛亥站等，都是這類凹陷區，一線之隔，房價往往差距三到四成。
跳島效應 逐漸消失
但這種跳島效應，在95年隨著市中心區房價急速拉高，已漸漸消失，大台北房市如同一個大型沙丘，已然堆積成形。沙頂即是大安區、信義區，沙丘中高段是內湖、文山、南港，再來則是位於沙丘中段的板橋、永和、新店區。自96年後，沙丘移位運動開始出現，也因此房價比江子翠便宜的萬華區開始補漲，在江子翠和新板特區之間的新埔地區，也驚人上揚。
另外像是緊臨信義計劃區的信義路六段一帶，在南港房價高漲之下，也出現明顯補漲，偏低的中正區汀洲路一帶房市，雖然距離捷運站較遠，但房價過去一年多快速翻揚，捷運淡水線上，位於北投站和關渡站之間的忠義、復興崗站，過去房價明顯偏低，如今也已超過關渡，來到應有的坡度上。
兩岸包機直航、陸客來台觀光，對國內房地產肯定是一大利多殆無疑義，但大台北房市榮景仍需建立在經濟恢復成長、民眾所得實質增加以後，民眾收入必須要趕上目前已超過能力所能負荷的房價，房價才可能進一步明顯大幅提升。不過目前房價維持在高檔亦可確定。
在此情況下，民眾可以採用「堆沙概念購屋」思維，只要找出沙丘中的凹陷處─—如大範圍的兩個高點房價區之中間區段、中範圍的兩個捷運站中間之低價區，或是小區域的房價偏低社區，只要不是條件太差，未來房價都將如同堆沙一般，隨著人潮移動而快速補漲。
（作者是全國不動產董事長 葉春智）
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