2015-01-29/摩根盛通

1.中央停止房產稅擴圍，轉為推進房地產稅立法。

2.所有房產不再設定40/50/70年大限，規定為永久性產權。

日前出台的深化財稅體制改革總體方案（草案），將使房地產稅等財產行為稅成為縣(市)級主體稅種。記者從稅務總局有關負責人處獲悉，因房產稅存在較大爭議，中央已確定停止房產稅擴圍，轉為推進房地產稅立法工作。屆時，包括重慶、上海在內的已試點房產稅的城市，將全部按照新法實施。

上述深圳市地稅局負責人還透露，未來除了房地產稅納入地方稅種外，土地出讓金仍屬地方收入，因此地方的財政實力會增強。

去年3月的“國五條”提出要擴大房產稅試點範圍。去年下半年，媒體報導杭州、廣州、深圳等地制訂的試點方案已經成形，第二批試點即將推出，但最後擴圍計劃卻杳無音信。

“房產稅不會再擴大試點了，因為新的房地產稅會在幾年後出來，現在再擴大試點已經沒有必要。”上述深圳市地稅局負責人稱。

現行的房產稅暫行條例是1986年由國務院發布的，該條例對個人所有非營業用的房產免納房產稅。但2011年，上海和重慶出於調控樓市等原因，開始對個人住房徵收房產稅。

在深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉看來，各界對房產稅的爭議主要在於法理上不正當。重慶和上海出台房產稅是因調控倒逼，而現在房地產稅是屬於稅制改革的一環。今年從放棄房產稅的試點，到啟動房地產稅立法工作，也說明了此前兩地的試點失敗了。

“上海和重慶在試點房產稅過程中有很多問題，在抑制房價及增加地方稅收方面的作用不大，因此無法在全國推廣。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌說。

根據上海公佈的2014年預算草案，今年上海預計徵收房產稅27.6億元，同比增長2.6%。而2014年上海土地出讓金收入預計超過1700億元，相比之下，房產稅對財政的貢獻僅是九牛一毛。

事實上，房產稅和房地產稅只差一個字，外界對此卻多有混淆。

顧云昌告訴記者，有關房地產的稅收都算房地產稅，包括開發、流通、保有環節，前兩個環節的稅費包括房企營業稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅等，而房產稅僅僅指向保有環節。目前，房地產開發和流通環節均徵稅，且稅負過高，但保有環節則缺失。顧云昌認為，要推進房地產稅立法，須理順整個稅收環節，該調整的調整，該取消的取消，做到不重複徵稅。

上述深圳市地稅局負責人表示，房地產稅是要把土地使用的稅收合併進來，主要是針對存量房。有了房地產稅後，包括住宅、寫字樓、商舖等都要繳稅。

在房地產稅尚未立法之前，廣東省近日提出將使房地產稅成為縣(市)級主體稅種，引發廣泛關注。

“這不矛盾，因為現在基本可以明確的是，房地產稅屬於地方稅種，而廣東省只是先將其納入到地方稅種體系。”上述深圳地稅局負責人告訴記者，房地產稅的具體立法過程、時間，均需要通過全國人大才能實行。由於房地產稅涉及到整個稅制改革，取決於中央推動改革的決心和力度。

財政部財政科學研究所原所長賈康(微博)日前公開表示，房地產稅的基調是加快立法。從具體時間表來看，2015年房地產稅應該進入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年將正式依法全面實施。

“當時我與賈康在一起開會，他說的2017年只是個目標，房地產稅的立法需要徵求各方意見，還有個過程，但兩三年時間也差不多了。”顧云昌對記者說。

湖南省住建廳負責人稱，今年房地產市場調整的力度較大，在樓市企穩之前，政府應該不會急於推進房地產稅。

“現在已經明確房地產稅由中央統一部署，我們一切都需聽中央的，因此地方不存在做什麼準備工作。”上述深圳地稅局負責人表示，房地產稅作為今後地方財政收入的重要來源，與調控房價並沒有直接的關係。

上述湖南省住建廳負責人告訴記者，目前房地產稅尚未擺上議事議程，該省地方政府也從來沒有研究過，開不開徵按照中央的要求來。

李宇嘉告訴記者，從政府職能轉變和整個財稅體制改革的角度看，房地產稅制的設計是一項系統工程，既包括制度性框架的搭建，也包括現有房地產行業稅收制度的完善，要比簡單的房產稅試點複雜得多，時間上更長。

李宇嘉稱，在製度上，包括現有房地產稅制(如土地融資模式、房地產相關稅費)的作用績效和風險評價，過渡期的財政風險(如財政收入空窗)評估，以及向以房產稅為主的財產稅制轉變的預案設計，如縮短出讓年期、完全的產權出讓探索，即不再規定70年或40、50年的產權，而是擁有永久性產權。

現行土地使用權期限的劃定，實行的是1990年擬定的暫行條例，並沒有形成土地管理法案，當前，年限的設定已然形成推行房地產稅的阻力，新法案取代《暫行條例》的時機已成熟。此外，對現行稅制，李宇嘉認為，包括房地產行業綜合稅負評價，各環節稅種的梳理和減並，降低交易環節稅負，持有環節稅收種類的合併和綜合稅率制定，土地增值稅的改革和完善等都需要重新考量。