【金石快訊】 便宜背後藏玄機─地上權的膽顫〝新驚〞 2015-08-03  
 

【文/住展雜誌】


近年來不分中央或地方,都積極標售公有土地地上權,地上權住宅也因價格低廉,被資金有限的消費者視為房市入門;然而低價卻讓消費者忽略高昂的持有成本,特別是在若干租稅新制上路後……


『有土斯有財』的觀念深植華人社會,但放眼全球華人政權,只有台灣將土地私有制度落實與普及,也正因此,使我國在投入無土地產權,只有土地使用權的地上權發展時,抱持且戰且走的態度,不論是制度面或實務處理上,都因缺乏經驗引發諸多疑問,不僅官方需要時間磨合,消費者對地上權的認知更是模糊,只知價格比一般個案低廉,對於其背後的租稅、貸款、權利歸屬等問題,可說是一無所悉。


而近來各級政府為呼應民間對房地產租稅公平的訴求,端出多項新政增加賦稅,希望透過持有成本的合理化實踐居住正義,但這些政策不只對一般產品造成影響,地上權個案也同受牽連,究竟各項房市新政對地上權案的衝擊為何?而近期討論熱切的房地合一、租賃專法等制度,又會為地上權案帶來怎樣的變化呢?讓專家們來為您抽絲剝繭!



國有地禁售 地上權鵲起


國有財產署莊翠雲署長說明,地上權的興起,起源於民國九十八年十月,行政院裁示面積逾五百坪的國有非公用土地不予出售,九十九年進一步全面禁止雙北市國有土地標售,並在一百年經立院修法通過相關規範,避免國有財產流失並淪為有心人士炒作的工具。


不過閒置的國有土地仍需合理活用,『設定地上權』遂成為選項之一,而在民國九十八年以前也有零星地上權釋出(如「京華DC」、「台北花園」等案),但當時並非主要施政方針,直到近年才成為官方力推的政策。


有無建物產權 要搞清楚


地上權產品又可分為兩種型態,一為貨真價實的地上權物件,消費者雖無土地持分,但擁有土地使用權與房屋產權;另一種則是對土地無任何權益,又無法取得房屋所有權的個案,購買這類產品的民眾處境與一般租賃類似,只有房屋空間的使用權,購屋後無法取得任何權狀,只有一紙建商提供的房屋使用憑證。


不動產開發商業同業公會全聯會于俊明秘書長進一步解釋,民國八○年代設定地上權時,地上權及地上物是可移轉的,但爾後政府擔心衍生管理問題與期滿後土地收回困難,於九十三年刪除相關規定,以致後來買家無法取得地上物產權。


由於使用權買方沒有房地產權作為抵押擔保,加上物件價值隨時間遞減,使銀行將其視同無擔保品的信用貸款保守看待,融資利率高且成數低,除非業者願意以公司名義向銀行統一申貸再轉借消費者(俗稱公司貸),否則買方難以取得理想的融資條件。


在貸款條件不佳、市場接受度低的情況下,業者對地上權標售也敬謝不敏,影響國有土地活化進度,國產署才於一○二年九月三十日放寬限制,此後脫標的物件,消費者得以取得房屋所有權。


然政策未溯及既往,使用權案無法晉級為地上權案,融資不易的情況依舊,于秘書長透露,為解決使用權案無擔保品的貸款困境,公會向財金部會建議,可將房屋使用權視為銀行法第十二條中的『權利質權』,藉以進行擔保授信,法務部也配合放寬解釋,使用權案才得以正常融資。


但就目前實務上來看,只有極少數銀行願承作使用權案的質權申貸,且條件仍不理想,因此消費者在購買地上權產品時,務必釐清是否擁有房屋產權,以及業者是否有配合的貸款方式,以免晉升有房一族的夢想受阻。


公告地價揚 地租跟著漲


地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥直言,地上權個案雖僅市價的六到七折,且因沒有土地所有權,屋主不需繳納地價稅,買賣時亦無土增稅負擔,看似相當划算;但魔鬼藏在細節裡,地上權案地租高昂,加上近年政府不斷提高作為稅基的公告地價,使得地上權案的持有成本節節攀升。


舉例來說,在公告地價、持份面積相同,且皆為自用住宅的情況下(詳見表二試算案例),地上權案因土地屬國有,申報地價無法比照私有土地享有八折優惠,且地上權案地租率為百分之三點五到百分之五,比起一般自用住宅千分之二的稅率高出許\多,兩相比照,落差少則二十倍,最高甚至有逾三十倍的懸殊差距,導致消費者荷包大失血。


于俊明進一步表示,因公告地價跟著政策持續走揚,具有不確定性,以致業者無法在消費者購買時,為其計算出將來的持有成本;而百分之三點五起跳的地租當中,有百分之一是既有國有土地的地價稅(中央繳給地方政府),如同政府帶頭將成本轉嫁給消費者。


于秘書長與王理事長異口同聲道,購買地上權案的民眾大多為經濟弱勢,高地租與達成民眾安心成家的目標背道而馳,政府既已在標售之初收受大筆權利金,之後就不該再收地租,若官方仍堅持年年收租,最起碼也應讓地租比照地價稅,減輕買家們的負擔,否則不斷提高的賦稅,將成為壓垮消費者的最後一根稻草。


房屋稅調高 非自用重傷


不僅公告地價攀升增加持有壓力,近期北市大調房屋稅稅率與稅基,也同步影響地上權案的賦稅成本,首當其衝的便是無房屋產權的使用權個案與豪宅產品;王進祥解釋,使用權案因產權屬於建商,但建商持有的房地產絕對超過三戶,而且皆非自住,故房屋稅率比照囤房標準達百分之三點六,而非一般自住的百分之一點二,稅金相差三倍。


同時調漲的還有做為房屋稅稅基的路段率與房屋標準單價,北市去年七月起調高九十九條街路的路段率,平均漲價近一成,且條件愈佳的地段漲幅愈高,說巧不巧,先前能順利標脫的地上權設定多半位處本次調升的精華區段,在這波調漲中無奈中鏢;去年七月以後落成的地上權新成屋,還會受到房屋構造單價提高(平均調高二點六倍)波及,讓買家對鈔票流失的速度很有感。


但一般地上權及使用權產品還不是受傷最重的案例,使用權豪宅處境更艱,因豪宅物件在房屋稅新制下,路段率還得加成課稅(俗稱豪宅稅),稅金至少再增兩倍,零零總總加起來,使用權豪宅每年支出的稅金可能比一般產品多出十倍以上,雖說這樣的情況僅為個案,但也凸顯出政策對於地上權產品的疏忽。


然而難關還沒到終點,因房屋標準單價與路段率未來仍將向上發展,消費者養房支出也會繼續高築,更令人驚訝的是,唯一有助降低房屋稅的房屋折舊率下降速度緩慢且基礎甚高;根據我國訂定的房屋折舊標準,以現今最大宗的鋼筋混凝土為例,每年僅以百分之一的速度緩慢折舊,折舊上限為六十年。


換言之,屆時堪稱古蹟的房屋竟仍有百分之四十的殘值,稅金比起房屋全新時才打四折,對地上權產品而言,當房地產市場價值隨著時間歸零時,租稅減少的幅度卻很有限,叫消費者情何以堪?


不過即便隆冬也能偶見暖陽,在囤房議題中衝擊最大的建商們,日前向北市財政局長蘇建榮陳情,希望市府能網開一面,避免業者被三倍的房屋稅壓垮,獲得市府善意回應,未來建商一年內未售出之房屋,稅率可望降至百分之二,若政策能將建商所屬的使用權產品納入其中,將有助緩和轉嫁至消費者身上的租稅壓力。


使用權個案 法規問題多


從上述房屋稅、地租等爭議,不難發現無房屋產權的使用權產品,比擁有房屋所有權的地上權物件,遭受更不平等的對待,特別是在法規的保障上尤其缺乏,讓消費者的權益難獲伸張。


一、房地合一大遺珠?


近來眾所關注的房地合一稅改,地上權的討論也未在當中缺席,于秘書長指出,使用權產品因不具任何產權,故買賣僅被視為權利移轉,交易所得將併入綜所稅中,易使課稅級距提升導致稅金暴增,但最新的稅改版本,將使用權物件轉讓認定為房屋交易,買賣收入得以與綜所稅分離,對使用權個案而言是一大福音。


但王進祥對政策可行性持保留態度,因使用權個案現今尚無公示化登記,官方無法掌握誰是擁有者,該如何課稅?且使用權物件既無房也無地,買賣交易又不需實價登錄,政府該如何估算房地的取得成本?而本刊也質疑,若無任何權狀的使用權轉讓能被視為房地產交易,那同屬權利性質的預售屋買賣能否比照?在相關配套未出爐之前,政策恐只具宣示性意味。


另外稅改一再強調保障自住原則,因此新政上路後,自用住宅仍可享有兩年內重購退稅優惠,退稅時會將房地價值拆算,分別退還房屋交易所得稅與土增稅,財政部賦稅署並表示相關規範,對地上權與使用權產品也適用;但問題來了,使用權物件不具房地產權,如何拆算房地價值作為退稅依據?王理事長並強調,目前僅房屋及土地交易具重購退稅法源,使用權兩者皆空,在沒有修法的情況下談重購退稅,無疑是不可能的任務。


二、遺贈以市價課稅?


現行地上權設定年限達五十到七十年,這期間勢必發生繼承與贈與情事,王進祥分析,一般房地產遺贈稅是以房屋標準單價與土地公告現值為課稅依據,地上權物件則可用房屋標準單價與剩餘地上權市值當稅基,因房屋標準單價與土地公告現值較市價便宜許\多,故稅金負擔不大。


但使用權物件僅具權利性質,故遺贈稅課徵時只能以權利金市價計算,稅基較其他類型產品高出不少,繳納稅額也會更加沉重。


三、管委會無法運作?


在住戶權益方面,使用權個案因產權在建商手上,住戶非區分所有權人,無法依《公寓大廈管理條例》成立管理委員會,即便建商允許\住戶另立社區管理組織,但仍無法受法律保障。


這對住戶而言固然吃虧,但對建商來說也不見得有利,因政府以建商為單一窗口,向建商收取房屋稅及地租,當住戶出現遲繳或不繳租稅的行為時,建商必須概括承受,再另循法律途徑解決紛爭;于俊明並提到,使用權案業者不僅需扛起大樓物管重責,代收的地租、房屋稅還得被課徵百分之五的營業稅,這部分的稅金業者也只能自行吸收。


四、租賃行為無保障?


去年巢運夜宿帝寶仁愛路,高喊『買不起也要租得起』,呼籲政府正視租屋黑市,並修訂租賃專法管理租屋市場,然在相關討論中,似乎忘了使用權產品的租賃漏洞。根據民法規範,所謂租賃乃是將一『物』租與對方,但使用權屋主並未擁有任何物權,有的只是一個居住權利,因此當屋主將房屋租出時,租賃行為是否成立存有模糊空間。


對使用權屋主而言,因沒有房屋產權,報稅時是否享有每個月四千元的免稅額?建商立場同樣尷尬,消費者在沒有物權的情況下把空間出租,那房屋的瑕疵擔保該誰負責?若未來租賃專法未將使用權物件的特殊狀況考量在內,恐怕會使此類物件成為租屋黑洞中的黑洞,讓有心人士有機可乘。


年限到期後 何去何從


然而在種種問題中,消費者最擔心的還是地上權年限到期後官方會如何處置?莊翠雲署長表示,在地上權設定之初,契約便載明時間一到,地上權便自動消滅,地上物也應無償移轉國有,政府態度相當明確,但對於未來住戶可否向政府購買土地或續標地上權?莊署長語帶保留,僅表明仍需視當時的政策方向才能決定,無法替將來的政府做任何承諾。


配套不完善 自求多福


面對這麼多新煩惱與舊困擾,王、于二人認為,使用權產品紛爭最多,建議官方考慮將使用權物件轉型為名符其實的地上權類型,許\多爭議便迎刃而解,但國產署稱此舉將影響政府公信力,故仍需保守看待。


產學界也呼籲政府應承擔歷史責任,修訂特別法以解決爭端,莫抱持『時到時擔當』的心理;而在政策配套不夠完整的情況下,身處產業鏈最末端的消費者無疑是最弱勢的一群,故消費者在選購相關產品時,務必釐清成本概念,以免荷包省得了一時,卻省不了一世,並應留意後續法規進展,才不會讓自己的權益白白喪失。



▲早年地上權是可轉讓的,爾後因考量管理與收回問題,才改為不可轉讓的使用權型態。 (圖為「台北花園」)



▲國產署莊翠雲署長表示,政府對地上權態度明確,年限期滿就收回。



▲全國不動產開發商業同業全聯會于俊明秘書長指出,使用權物件雖有權利質權可擔保授信,但在實務上仍有困難。



▲地政士全聯會榮譽理事長王進祥直指,在未修法的情況下,使用權物件難享重購退稅。

 
 
中華建築金石獎甄選活動官方網站
  目前瀏覽人數: 330887人次