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高鐵房市 升值潛力比一比 |
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油價節節上漲，通車營運一年多的台灣高鐵，成了最大的受惠者，旅運人次頻創記錄，現已突破3,000萬人次的載客量，把台鐵及航空業者打得落花流水，整個台灣西部皆納入「一日生活圈」之中。
以日本及歐洲的經驗來看，高鐵通車後已掀起沿途站區一波強而有力的「空間革命」，就如同過去由鐵路、高速公路到捷運時代，都分別標示著一次劃時代的「空間革命」，高鐵對房地產市場的影響當然也無可避免。但萬變不離其宗，仍是「強者恆強、弱者恆弱」，除非站區開發引進具「磁吸」的產業，否則弱站地區的人口及資源反而會被拉走。
信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，若從房地產投資的角度來看，高鐵站周邊房地產是否具有投資價值，要看站區周邊有沒有較強的「磁吸效應」。目前仍以三鐵共構的台北車站、南港車站、板橋站及左營站最被看好，是高鐵沿線第一波發展的站區。
三鐵共構站 磁吸效應一級棒
這四個位在都會區的車站，由於生活機能完整成熟，已經贏在起跑點上，高鐵通車之後，房價更是漲了好幾波。反倒是桃竹及中南部地區，在高鐵通車前皆有預期之漲幅，通車之後，卻因為部分站區周邊建設及生活機能尚未到位，使房價呈現欲漲不漲的觀望態勢。至於五大車站特定區當中則以新竹站賣相最佳，嘉義站及台南站相對較為看淡，基本上仍是一幅「強者恆強」的態勢。
在「強者恆強」原則下，高鐵通車受惠最大還是現有台鐵及捷運線匯集的「三鐵共構」車站，也就是台北車站、板橋站及南台灣的左營站，其中尤以左營站房價後市漲升最具想像空間，新板特區房價已來到每坪50萬，台北車站周邊目前是一地難求，房價即使再漲，漲幅都相對有限，倒是左營站周邊，房價仍處在低檔，在比較基期仍低的情況下，未來漲幅不容小覷。
板橋站位居北縣行政資源中心，且有三鐵共構及北縣公路客運樞紐的交通優勢且為台北縣政府所在，重劃區塊完整，在高鐵及捷運通車後，大幅縮減通勤時間，吸引大批首購族轉進，加上飯店及百貨業者紛紛進駐，房市多頭看漲，使得板橋成為台北縣新地王。
板橋的新板特區近年來推案不斷，房價屢創新高，目前周邊中古大樓行情約為每坪27-33萬元、公寓約18-20萬元，新成屋每坪房價已突破50萬元。不過相對於北市房價仍算平易近人，這個豪宅、高級商辦及百貨商場群聚的區段，未來房價看漲空間潛力仍相當驚人。
另一個極富潛力的莫過於目前房價最低的，也是高鐵最終站的高雄左營站，其位置緊臨市中心，與台鐵及高雄捷運形成三鐵共構，其產業發展及消費力不下於板橋及南港車站，周邊房地產也跟著水漲船高，由高鐵左營站區、蓮池潭畔及巨蛋綜合體育館所形成的左營區「黃金金三角」，儼然已成為北高雄新核心區。
高鐵正式通車後，該站附近的新成屋價格上揚了約二至三成，而中古屋價格也悄悄地上漲了一成左右，透天店舖的價格甚至衝破3,000萬元，其中還吸引不少北部投資客南下投資。離站區不遠的美術館房市也跟著帶動，目前區域房價仍在每坪11-12萬元，大樓店面38-45萬元。
另一個三鐵共構的南港車站雖尚未通車，不過預計2010年運行的南港車站，涵括南港車站大樓、百貨購物街、國際觀光旅館站前商業大樓、中長程客運大樓等公共設施的興建，屆時將與捷運板南線、內湖線、台鐵及高鐵相銜接，構成四通八達的交通網絡系統。
再加上南港經貿園區及世貿南港展覽館，重大建設群聚，知名百貨商場早已伺機搶進，再加上經貿園區帶動大批就業人口，目前中古房價卻僅在30萬元起跳，比起其他行政區仍屬低檔，曾有黑鄉之名的南港，已成為眾多建商及投資客大舉淘金的區域，預售房價已突破80萬元關卡，未來還有相當的成長潛力。
桃園新竹站 投資報酬率超高
中長期來看，桃園青埔站由於周邊生活機能尚未建立，加上面積為所有高鐵站區之最，現階段絕大多數土地仍然閒置中，現階段仍以土地買賣的投資報酬率較高。
一般住宅區土地價格現在每坪為17萬至19萬元；商業區土地每坪27萬至32萬元，建商多在此推出透天住家個案，總價約新台幣800-1,300萬元。未來擁高鐵、桃園機場、中山高、濱海公路、快速道路及機場捷運，在最低廉之高鐵票價、區域房價等因素的考量下，以台北到桃園青埔站僅15分鐘車程、房價卻是台北市二分之一的優越條件下，房市可望展開另一波「高鐵行情」。
至於另一個受惠於高鐵的則屬竹北房市，目前出差頻率最高的台北、新竹段，是高鐵旅次最高的區段，影響所及，也增加往返台北總公司及竹科工廠的科技界人士，直接在高鐵新竹站置產的意願。
據統計，新竹市高科技人士購屋買方占三成多，竹北地區購屋買方則有六至八成為園區人士，形成房地產市場的重大支撐，目前竹北縣治特區房價每坪約12-15萬元。透天厝總價約介於800-2,000萬元之間。由於六家站區鄰近生活機能完整的竹北縣政特區及竹科，兩大磁吸效將對此區域房市產生相當大的助益，中長期而言，房價仍有上漲空間。
高鐵台中站位居竹科及嘉南科技園區之間，很多在桃竹或是嘉南高科技公司工作的中部人，開始逐步回流台中，在預期心理影響下，房價從民國94年初至今有上漲兩至三成之譜，然而通車之後，旅客多以轉運為主有關，加上台中市重劃區土地仍多，造成供過於求，成為短期內區域房市可否繼續上漲之一大隱憂，其周邊房地產呈持平狀態，透天別墅總價約在650-800萬／棟之間，透天店面則約在850-1,200萬元。
目前台中已升格為兩岸直航的重要航點，在高鐵票價、區域房價與居住品質的考量下，台中實為不錯的購屋選擇，畢竟在台中300萬元就買得到標準三房的電梯大樓住家，在北市卻連一戶套房都買不起，且台中氣候佳，居住環境品質也好很多，以台中目前房價，未來成長空間仍值得期待。
台南嘉義站 區域空置率稍高
至於嘉義太保站和台南沙崙站，由於地處偏僻，周邊建設停滯不前，周圍地價也跟著原地踏步，區域土地約有80%至90%土地閒置，生活機能幾乎全無，難以吸引工商業及人口進駐，高鐵通車後並未對周遭帶來明顯的助益，因此整體區域空置率稍高，成為未來房市可否繼續上漲的一大隱憂。
總括來說，高鐵對於房市的帶動要從短中長三個階段來看。短期來說，現在房市最夯也最穩健的仍是三鐵共構的站區，尤其板橋及南港車站，漲勢未歇，現在購入房產仍是好時機。
但從長期發展來看，投資中南部優於北部，近一年來中南部房地產復甦的力道不小，高鐵效應奶ㄔi沒，高鐵通車大幅縮短南北的距離，催生大量中長途商務差旅及觀光休閒的人口，再加上大陸觀光客來台政策可望進一步鬆綁，尤其對於店面產品及休閒產業絕對是一大利多。因此中長期的績優股，五大車站特定區當中則以桃園青埔、新竹六家站及台中烏日站後市較為看好，至於嘉義太保站及台南沙崙站等周邊發展的時程會拉長，如果投資要有長期持有的準備。
【 經濟日報/ 梁任瑋 】
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