【金石快訊】 富士康武漢專案暴利調查 2010-08-02  
  武漢乃九省通衢,湖泊星羅棋佈。如同眾多發展中城市一樣,移動的塔吊與忙碌的建築工人正在丈量著這座城市的發展速度。而位於江夏區湯遜湖不遠處的軒盛•灣郡別墅專案就是其中之一。


軒盛•灣郡是富士康科技集團涉足房地產開發的第一個項目。據知情人士透露,富士康拿下該項目地塊時價格極其便宜。記者算賬後發現,該專案土地成本只占售價的5.6%∼7.9%,而在剔除土地及建安成本之後,以現階段售價計算,該項目可為富士康帶來8億∼9億元的毛利收入。


依靠早年拿下的工業園區土地,富士康在幫助地方政府解決引資、就業及稅收的同時,也為自己能夠以廉價資源開發房地產埋下了伏筆。如果富士康規模性進入房地產業,是否可以彌補其代工主業的微薄利潤?


7月20日,一名18歲男子“上演”了富士康的“第13跳”,雖原因不明,但一系列跳樓事件導致富士康被外界冠以“血汗工廠”的標籤,並把工人尊嚴與跳樓事件聯繫在了一起,富士康不得不在低利與通脹面前選擇加薪。


在富士康涉足房地產的背後,不只是一家企業的探尋與求索,也是對一個時代和一種利益分配格局的掙脫與掙扎。 


暴利
  
“這是我們在全國的第一個項目,只賣別墅。”7月9日,軒盛•灣郡售樓部一位元張姓工作人員在電話中向記者介紹,專案原定8月份開盤,但因為宏觀調控等原因,開盤間將推遲到9月底或10月初。


記者詢問後得知,專案開發商為鑫龍房地產開發(武漢)有限公司(下稱“鑫龍地產”)。一位當年在該專案拿地現場的人士回憶,2007年,鑫龍地產以底價取得該專案地塊,該地塊為限價地與商品房用地相互捆綁。

“當時開發商對拿限價地反應冷淡。”記者查閱資料發現,2007年6月27日,鑫龍地產獲得編號為006號及007號地塊,按政府要求,兩塊地的70%需按限價房方式出售。006號地限價房規定以不超過2800元/平方米銷售,007號地限價房規定以不超過2400元/平方米銷售。


006號地總建築面積為12.4萬平方米,007號地總建築面積為62.2萬平方米,鑫龍地產分別以接近底價的9800萬元和3.49億元拿下。經計算,兩塊地樓面地價分別為790元/平方米和560元/平方米。


記者查閱資料發現,軒盛•灣郡專案總建築面積約12.3萬平方米。上述張姓工作人員表示,即將開盤的為一期別墅專案,後面陸續會有二期和三期,二期仍將以別墅為主,三期初步考慮建普通住宅。


按此說法,這三期加起來的建築面積將會超過006號及007號任何一塊地的70%。也就是說,富士康並未按政府要求達到限價房的建設比例,而未來是否會部分建設限價房不得而知。


上述張姓工作人員介紹,項目的小高層和高層只留給內部員工居住,其餘對外銷售,90∼130平方米的一套別墅售價在100萬∼150萬元之間。也就是說,該項目每平方米售價在1萬元左右。


以兩塊地560元/平方米和790元/平方米的樓面地價計算,土地成本只占該專案售價的5.6%∼7.9%,而僅以一期的12.3萬平方米建築面積計算,該別墅項目就可為富士康帶來12.3億元的銷售收入。


一位元開發商對記者表示,別墅開發的建安成本不超過2000元/平方米。以此計算,該項目地價及建安成本的毛利將達到8億∼9億元。即便加上其他管理費用,專案毛利率仍將是一個驚人的數字。


而一期別墅項目只占兩塊地總建築面積的約16%左右。


這只是富士康房地產高暴利的一個個案。據媒體報導,富士康位於上海的富士康大廈當初的土地獲得價格為每平方米4000元∼5000元。時至今日,該地區樓面地價已超過4萬元/平方米,租金約為每天每平方米70元。
  


低成本 


那麼,富士康為何能以如此低廉的價格獲取土地?


據瞭解,軒盛•灣郡距武漢富士康工業園大約5公里左右。2006年12月14日,富士康與武漢東湖高新區管委會正式簽訂投資協議,明確在該區建設其大陸第10個產業園區。首期投資10億美元的富士康工業園建成後,將形成年產值1000億元以上的產業規模,並引入各類配套企業200∼300家,吸納各類就業人員15萬∼20萬人,其中軟體人才上萬人。


相關資訊顯示,為了讓富士康落戶武漢,東湖高新區投資28億元,對該專案進行了配套建設。可見地方政府對富士康在當地建園之迫切。


從2006年12月底與當地政府簽訂投資協議,到2007年6月以接近底價的價格拿下兩幅土地,時間上來看頗顯微妙。


無可爭議,富士康擁有大陸地區最大的工業用地面積,到目前為止,已經在深圳、昆山、杭州、上海、煙臺、北京、天津、太原、晉城9個城市建立了主力科技工業園,其他還有如杭州、營口、秦皇島等10多個科技工業園。


富士康陸續在全國各地建設工業園,各地政府也給予了富士康不同的土地優惠政策。以鄭州為例,當地政府為了能招徠富士康,特意為富士康作了數平方公里的用地規劃,同時在稅收、土地供應、用工服務等多方面都作出了最大的讓步。


工業項目嚴格來說不能用做商業開發,但某開發商透露,眾多大型企業均是以工業項目投資捆綁住宅、商業地產進行運作。許多工廠落地多年,仍有大片土地未開發,且已增值不少,已開發部分則以商品房為名對外銷售,部分廠區甚至租賃給合作夥伴來經營。


“一些商業用地專案主要還是用來給高層管理人員提供配套住房,但因為是商品住宅,項目建成後,並不排除會有部分住宅進入市場銷售。”富士康總經理助理谷宇曾透露。  



權宜之計 


如此廉價的資源優勢,富士康是否會大舉進軍房地產?


上述張姓工作人員對記者表示,鑫龍地產背後的投資方是香港軒盛投資有限公司(下稱“軒盛投資”),並稱“有幾個有實力的大股東”。


據記者查證,鑫龍地產與富士康有著千絲萬縷的聯繫,該公司註冊地址就在富士康武漢科技園。


無獨有偶,近日,某機構透露,富士康在旗下專門成立了一個名為軒盛投資的房地產公司,並請來前華僑城集團黨委書記、常務副總裁張整魁加盟擔任軒盛投資的旗手,專門從事大陸房地產開發。


有知情人士稱,軒盛投資註冊資本為30億港元,並稱郭台銘早就有意成立房地產開發公司。


有關富士康的房地產佈局早在幾年前就已紮下陣營。2006年,富士康以4.3億元的價格拿下了深圳一幅土地。距此不久,富士康曾在太原成功取得了一塊商住用地。近日有消息稱,富士康將買下重慶市最繁華商業地段的土地。


其實從軒盛投資的對外宣傳中,不難發現一些珠絲馬跡:作為一家專業的房地產綜合開發公司,將整合前期取得的大量土地資源進行綜合成片開發,已取得土地擬開發的專案位於深圳、上海、南京、武漢等一線城市。


關於富士康進軍房地產的動因,一位分析人士稱,全球金融危機之後,國內代工行業首當其衝,富士康則大幅度地裁員減薪。“富士康正面臨轉型升級問題,代工利潤見薄讓郭台銘開始謀求以房地產作為一個新的利潤增長點。”據媒體報導,富士康高管對外透露,近日召開的內部會議上,強調其中一個重點工作就是提高企業利潤。
  

富士康國際(2038.HK)財報顯示,2009年,其淨利潤為3900萬美元,下滑68%,毛利率和淨利率僅分別為5.9%和0.55%。


而近期,富士康宣佈為流水線上的普通工人漲薪,由每月基本工資900元調整為1200元,並預定未來將再上調工資。中國指數研究院副院長陳晟對媒體表示,一般製造業利潤在3%∼5%,開發收回成本至少3年∼5年,而房地產利潤至少在10%以上,3年左右就有回報,製造業往往將從事房地產業作為投資平衡的一個手段。


深圳一位元本地開發商在接受記者採訪時表示,如果富士康以做製造業的專業態度來做房地產業,未必是件壞事。“實業資本進入房地產業的不在少數,如三星、海爾都有先例”。


“不過,富士康肯定不會以房地產為主業,房地產只是一個副業。”著名商業策劃人劉步塵分析,國家不會允許富士康把大量工業用地轉為商業用地。


富士康涉足房地產的“衝動”,來源於代工業務的利微。以富士康代工品牌——蘋果iPad為例,iPad多型號銷售均價700美元左右,生產成本平均為260美元,純利14美元左右,5%的獲利率,在代工廠商和工人工資間,形成了殘酷的利益分割。


7月20日,一名18歲暑假實習員工在富士康旗下奇美電子宿舍樓墜樓身亡,富士康再陷輿論漩渦。一個人與一家企業的命運,拷問著人們對於中國商業現實的思考,富士康的房地產之路也註定在人們的爭議中前行。


 
 
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