【金石快訊】 降價銷售動力逐漸強化 上市房企迎來嚴峻考驗 2010-08-02  
  最新的資料顯示,儘管樓市成交量持續低迷,但房價下降似乎並不明顯,在此“價升量跌”的膠著時期,管理層發出調控政策不放鬆的最強音,房地產市場將何去何從,透過近期披露的上市房企上半年業績預告,或許我們從中跟蹤市場下一步走勢,適時把握好政策方向和力度。


上半年“成績單”亮麗


在半年報還沒有出爐前,有業內人士擔憂,經歷了史上最嚴厲的政策調控之後,作為行業的龍頭企業,上市房企上半年業績無疑將直接受到影響:業績大幅下滑,資金鏈重現緊張等等。但觀察上市房企近期發佈的半年報成績單可以發現,新一輪宏觀調控似乎還難以撼動國內房企上半年的靚麗業績,從國內多家上市房地產企業透露的資訊來看,各大房地產企業上半年銷售業績和投資、開工都沒有出現明顯下降,業績仍然呈現出高增長態勢。


統計顯示,截至目前,包括萬科、保利地產在內的56家上市房企公佈了半年財務資料,其中有36家公司業績報喜,有20家公司業績報憂。很顯然,上市房企上半年業績並非市場想像的立即“倒下”,相反多數公司業績實現較大幅度的增長。其中,萬科A上半年累計實現銷售面積320.2萬平米,實現銷售金額367.7億元。


中糧地產上半年實現淨利潤7400萬元左右,增長幅度2306.78%。深深房A預增幅度達到728%。從淨利潤額度看,招商地產實現淨利潤10億元,首開股份實現淨利潤8億元,陽光股份淨利潤則超過4億元,即使業績預減30%~50%的金融街上半年淨利潤也達到1.5億元~5.3億元。而在報憂的公司中,虧損額度並不高,如虧損額度最大的中弘地產上半年虧損4000萬元。


對此,業內行業分析師認為,上市房企上半年業績逆勢上漲的主要原因有兩個,一是今年第一季度樓市宏觀調控開始前,市場增長相當迅速,開發商銷售業績良好,而2009年上半年樓市處於恢復期,整體銷售基數較低,因此開發商銷售業績同比均處於上漲態勢。二是在一線城市受衝擊較強的情況下,二、三線城市為這些房企貢獻了較多的銷售業績。包括萬科等多家企業表示,一線城市成交量受到嚴重影響,但佈局二、三線解救了遭遇調控的業績尷尬。


“本輪樓市調控以來,有相當規模的資金開始流向二、三線城市的樓市,這將成為未來房價上漲的重要推手。”廣發證券行業分析師對本報記者說。
 


下半年或迎來嚴峻考驗


手中有糧心不慌。對房企而言,這“糧”除了地就是錢。有業內人士分析,雖然上市房企整個上半年的業績有所增長,但經歷了半年多的政策累積效應後,目前正處於量變向質變轉換的關鍵時期。多種資料顯示,房地產市場正處於由“量跌價穩”向“量價齊跌”過渡的關鍵階段。而不斷加大的調控措施,下半年可能要真正接受市場嚴峻考驗,首當其衝的就是資金鏈緊張。


2009年樓市火爆,各上市房企的業績都達到了歷史高峰,多家公司調高了2010年銷售目標。但資料顯示,上半年超過九成的房地產企業未能完成今年銷售目標的五成,同時,不但沒有開發商明確下調銷售目標,相反卻有房企上調銷售目標。7月12日,琱j地產宣佈上調今年銷售業績目標至400億元,比年初360億元的目標提高10%以上。包括綠城、痦情B龍湖等上市房企表示,將在下半年加大推盤力度。


“目前來看,下半年商品房新盤將迎來供應高峰,龍頭房企降價壓力將進一步加大。”中原地產研究中心人士表示,僅萬科、保利等龍頭房企下半年就有1200萬平方米的新盤湧入市場,如果供應高峰到來而成交量仍未大幅恢復,則供大於求的局面將對房價形成實質性的下調壓力。一位房企老總也對媒體坦陳,雖然開發商現在還處於“嘴硬”階段,但實際上,很多房企已經開始面臨資金緊張問題。


與此同時,銷售的持續下滑讓一線城市庫存陡增,給開發商的三季度的去庫存化帶來極大挑戰。“如果銷量在三季度繼續下滑,必然將出現資金鏈緊張的情況。”華遠地產總裁任志強悲觀的表示。此外,房地產企業在資本市場再融資的難度顯著放大。除了來自監管部門嚴格的再融資審批外,持續下跌的股價也使得上市房企定向增發預案擱淺,招商地產、世茂股份、蘇寧環球等上市房企均已經叫停增發。


國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松在接受記者採訪時表示,當前市場量跌價滯階段,隨著調控政策的落實引向深入,開發商的資金流壓力將不斷加大,降價銷售的動力逐漸強化。同時,樓市存量將不斷增加,從目前的情況看,今年第三、四季度將是新增庫存大量形成的時期,這可能是房價出現大幅度下調的時期。


房產板塊步入“觀望期”


今年以來,不斷加大的樓市調控力度使得房地產板塊成為股市的重災區,多數上市房企股價跌幅超過了30%,即便如此,房地產板塊依然遭到了基金經理的拋棄,不看好房地產股成為分析師的主流觀點。資料顯示,從去年12月份開始,許多基金就開始撤離房地產板塊。本周房地產股隨著大盤上漲而同步上揚,有業內人士分析認為,房地產在目前成交量見底的情況下,三季度將進入量價齊跌的階段,這個階段將是股票投資較好的機會。目前房地產估值處於歷史底部,超跌反彈隨時可能出現,但在政策不明朗之時仍不宜長期持有。


平安證券專家對本報記者說,地產板塊經過大幅下跌後,行業反轉最終還要看政策,目前來看,調控措施沒有任何鬆動的跡象,即使今年的業績不受影響,但未來房地產企業業績大幅下滑已經不可避免。國泰君安證券(香港)分析師徐世環表示,繼續維持“中性”的地產行業評級。

 
 
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