文／王紀鯤（中華建築金石獎優良規劃設計類評審召集人）

2012年6月18日，中國國際貿易促進委員會福建省委員會在福建省福州市舉辦「2012海峽房地產論壇」，中華建築金石獎活動委員會獲邀為協辦單位，因此金石獎委員會由前營建署署長陳光雄及執行長曾德賢率團前往，A團13人於17日由台北松山機場出發直飛福州，B團14人於16日走小三通到廈門，代表台灣工商企業發展協會出席海峽論壇開幕晚會。再從廈門到福州會合，一起參加「2012海峽房地產論壇」，全團共27人，皆為房地產業董事長、總經理或協會秘書長層級與會。

「海峽論壇」是由國務院台灣事務辦公室、商務部、文化部、教育部、中國貿促會等36個國家部委和30個重要民間社團共同舉辦，是海峽兩岸的民間交流盛會，而「海峽房地產論壇」是立足於海峽論壇的行業端盛會，通過把海峽兩岸相關業界人士聚集在一起，研討兩岸民生最為關注的房地產產業和城市文化問題，從產業發展角度進行全方位剖析，增強海峽兩岸行業交流。

本次論壇由中國國際貿易促進委員會福建省委員會主辦，指導單位為中國國際貿易促進委員會，執行單位由東南快報社、十方控股傳媒集團及房客控股三者共同承辦，論壇地點設在福州名城豪生大酒店二樓，酒店為美國Howard Johnson連鎖旅館，為五星級豪華大酒店。

福州名城豪生大酒店雖屬福州，但實際上位於正在開發的馬尾地區的閩江河畔，距福州市中心約半小時車程，酒店樓高九層，旅館正面客房可遠眺閩江及河畔綠帶及巨型雕塑，背面客房則面對露天溫水泳池。

論壇於十八日下午報到，兩點正式開幕，各方相關專業人士共兩百餘人參與盛會。

開幕是由中國國際貿易促進委員會福建省委員會副會長吳開文先生宣布並介紹貴賓，論壇第一位主講人為國務院住房和城鄉建設部政策研究中心秦虹主任，代表官方說明最新宏觀政策下之房地產投資新趨勢，認為政府的宏觀調控的銀根緊縮之措制有限，但市場上心理因素影響的確收到相當效果。

秦虹教授提出2010年起調控政策下之兩大效果，第一，投機型的開發商被逐出，第二，房價上漲之幅度降低，因而形成之新氣象包括：

住房市場（自住型）空間增長速度下降，只剩下穩健的投資型。

土地增值空間受限。

市場競爭劇烈，有賴品牌與優良設計取勝。

間接融資減少，銀行貸款消失。

間接企業與產業結合之型態日益明顯，包括產業園區之開發。

居民投資房地產之需求降低，銀行不貸款第三戶房貸，以致少量資金投機失去槓桿作用，靠證券化與信託私募基金，轉而投資商業地產。

第二位是中國商業地產聯盟副會長兼秘書整王小廣先生，講題為調控下的房企金融應對之策，基本上王先生代表房企做財經方向之解讀。

提出房地產趨勢決定因素：

投機需求促使房價上漲；

住房制度的缺失；

過度的貨幣供應。

資金流向的分析：

資金來源速度減緩，資金過度供應；

銀行貸款下降。

市場走向之判斷：

房價下跌，導致市場活絡，而非需求上升

金融緊縮：

利率過低

銀行缺錢

以上導致房地產企業流動性不足之危機。

解決之道之建議：

利用市場反彈，加速銷售，使資金回籠。

放棄賭博心態，主動降價求售才是生存之大戰略。

轉移投資戰線：

投向非住房市場，特別是向商業地產尋求出路。

城鎮化投資，如保障房，向其他產業轉移（如服務業）。

第三位主講人為前營建署長陳光雄，以台灣都市更新為題作專題演講，分兩大主題：1. 台灣都市更新實施內容作法與步驟；2. 建築風貌環境之整建與改造。準備資料充足，成功案例豐富，卻因時間限制，案例未能充分說明與分析。

隨即進行圓桌論壇，以宏觀調控下的海峽地產轉型之道，邀請海峽兩岸地產界企業家，包括陳光雄、曾德賢共同參與。

圓桌議題由各房地產企業代表分別闡述在十二五規則下，無論在宏觀環境還是政策導向，都讓房地產企業生存與發展面臨巨大挑戰，迫使行業需要永續經營之智慧，及需要兼顧更多利益方的包容性增長，將是一場房地產企業發展方式的艱難轉型，在新的政策環境下，開發者如何與時俱進拓展新的發展空間，積極應對當前房地產調控政策影響之同時研究未來住房供需及競爭格局的發展變化趨勢，謀劃房地產企業之長程戰略定位和發展途徑，成為整個行業持續健康發展之重要課題。

圓桌論壇匯聚兩岸行業專業人士解讀大陸房地產業正策展望未來發展趨勢，推動產業市場化、資本化、國際化，建構海岸兩岸房地產業先進人世交流成功經驗，傳播創新思想，暢談前瞻策略，以促進兩岸房地產業界之間更廣泛更密切實際的交流合作平台。

論壇包括以下四類議題：

宏觀政策類：宏觀新政探索房地產業背後的博奕

企業投資類：大海峽開發下的房地產企業之機會與變遷

投融資產類：大海峽建設的金融政策與融資管道

兩岸交流類：兩岸綠色建築趨勢與經驗分享

以上議題類由參與論壇人士依其專精領域自由發揮之後，並由現場來賓提問，場面熱烈，欲罷不能，陳光雄亦得以講述專題演講未盡之都更經驗，曾德賢執行長則藉此機會宣揚台灣金石獎二十年之貢獻，以不變應萬變，在調控當下建立「品質、品牌、品味」公司優良形象，爭取市場認同，並邀請對岸能更積極參加及交流。

論壇第二部分是邀請專家演講，主題在商業房地產。

第一位是中國商業地產聯盟副會長兼秘書長、商務部市場運行專家王永平先生，主講「新興下下的商業地產營運」。

第二位是台灣購物中心協會理事長劉耀東先生主講「海峽機遇下商業地產的挑戰與機會」。

第三位是國務院外專局美籍建築專家，美國龍安集團總裁，原美國紐約規劃局局長饒及人先生主講「兩岸城市文化如何實現共融」。

饒及人先生也是台灣金石獎榮譽主任委員，並來台多次參與金石獎頒獎典禮。

饒先生主講「城市規劃－兩岸城市文化如何實現共融」，由於時間限制二十分鐘，無法將中英並茂之PowerPoint的70頁逐一說明，匆匆忙忙，許多精彩內容大部分不是省略就是一句帶過，所幸演講完畢將其手稿留下給我，茲將片段大綱摘錄如下：

不健康都市化的五種病態：

土地未得到有效利用。

被徵收土地之平民變得貧窮或返回貧窮。

政府背負沉重之債務。

市民及新移民無法充分就業。

社會管理與服務無法互相適應。

一個健在的城市，應該避免先拆後建、民眾失業、企業被套、政府失信等社會亂象。

一個擁有共識與法律地位的都市規劃應該避免「有法不依」、「有規不劃」，「政府官員隨意干涉」的局面。

一個宜居城市（Livable City）就是讓人們健康快樂地生活，在食、衣、住、行、醫、教、娛樂等八方面能夠和諧地得到滿足。

請問：我們是在消耗祖先留下來的資源，還是為後代保留未來的生活環境？

都市計畫是利用先天的資源，結合後天的智慧，為民眾提供更好的生活空間。

建案不維修，無法提昇現代生活品質，世界上沒有不落伍的建築，只有不落伍的綠地與公園。

歐美的都市雖然外表如舊，但內部都進行過內臟更新工程（Got Renovation）具有先進的光纖電纜、中央空調及舒適的衛生設備。

做為一個城市規劃建設者，必須對明天的需求有敏感度，為今天的建築負責，為昨天留下的事物感到驕傲。

都市規劃要以人為本，必先瞭解文化，再下手規劃，因為文化決定觀念，觀念決定思維，思維決定行為，行為決定成敗。

所謂新中國文化（新大陸文化）＝共產主義+社會主義+資本主義+傳統文化。

在中國要成功，朋友一定要多－朋友是財富；關係要好－關係是生產力；跟著政策走－機會總是有（筆者註：台灣未嘗不是如此）。

一個城市建設的水準代表這城市領導者的能力，定位決定發展，產業決定出路：1.基層勞力產業；2.白領智慧產業；3.資訊科技產業；4.資金資本產業；5.生態資源產業。

城市發展機運必須仔細分析下列條件：

1.區域位置：包括腹地、港口、物流、貨運、天氣、土地條件；

2.腹地面積；

3.人才資源：學校畢業生；

4.資金資源：包括國內外資金；

5.政府政策：中央及地方。

最後引用一位大陸官員2005年到台灣考察十天表達以下對台灣的印象：

1.城市與鄉村一體化，基本上沒有生活差距；

2.環境保護落實到每一個角落；

3.一般民眾素質良好，傳統文化保留得好；

4.講究食品健康，農業休耕，相當文明；

5.但都市更新太受侷限，沒有人行道，缺乏市容；

6.小縣市看不到計程車；

7.老百姓心態焦躁，政治上沒有歸屬感。

2012年大陸百姓對台灣的印象：

1.寶島的風景雖然沒有大陸好，但管理的確比大陸好；

2.台灣的小吃的確非常好吃，而且物美價廉；

3.台灣人比大陸人文明，有禮貌、有素養；

4.原先去大陸的台商素質比較差，但不代表台灣人；

5.台灣政治非常自由，光是報紙就一大堆；

6.台灣的年輕人似乎缺乏國際觀，而且自信心不足；

7.台灣政治體制太講究選舉文化，城市建設相對落後；

8.兩岸是一家人，台灣不要獨立，如果獨立會讓大陸激進份子得逞，大家先經濟後政治，培養互信，增進友誼，自然水到渠成。

大陸人對自己政府的評價：

成就：

改革開放讓老百姓從吃不飽到小康

進入世界，融入世界經濟體系

申辦與舉辦奧運成功，雪洗東亞病夫的印象讓人民找回自信

缺點：

打著紅旗反紅旗

喊左轉右，失去信仰；

道德頹廢，貧富差距大，笑貧不笑娼；

環境惡化嚴重，百姓對政府沒有足夠的監督能力；

以上所節錄之內容雖可能與海峽房地產沒有太直接之關係，但卻發人深省，也獲得與會專家一致喝采。亦可供我台灣同行參考。

隨後進行第二階段的圓桌論壇。

論壇主題為如何發掘海峽熱土的價值空間，一個是大陸綜合實驗區平潭的開發建設和作為未來海西中心城市的大福州開發建設，大陸綜合實驗區平潭和大福州重要組成部分馬尾新城的開發建設，無疑令世人矚目，將帶給兩岸企業家和有識之士新的發展契機。

由參與圓桌論壇的專家們就以下議題自由發揮：

展望灣西：下一個十年平潭超越將香港。

兩岸交流：兩岸城市文化如何實現共融。

商業地產：兩岸商業地產的機遇和策略。

旅遊地產：旅遊文化地產新契機。

其實我本人此次參與論壇主要希望瞭解平潭的開發願景與進行現況，並期望能實地參訪。可惜由福州到平潭至少兩小時車程，目前平潭又正大興土木，到處塵土飛揚，基地主管單位表示到現場也看不到什麼，所以只有在論壇期間，向我團隊做扼要簡報，僅知由陸地到平潭已架設陸橋兩座，原計劃四條道已改為六線或八線車道。

反觀我金門概念性規劃 ACOM公司剛完成期中報告階段，其中建議五年內完成基礎建設，起步已不如平潭，金門未來何去何從，實有待深思。

論壇結束後進行優良開發商頒獎，金石獎參訪團隊由陳光雄、曾德賢、陸金雄及本人代表上台頒獎，整個論壇自下午一點到七點半終於結束，超出預定時間甚多。

晚宴由主辦單位設宴，席間接受媒體採訪，並爵士樂隊及小提琴表演，九點多結束，各回旅館房間休息。

六月十九日早上安排參訪福州房地產項目、現場考察並進行交流。

第一站就在旅館旁之“名城銀河灣”，據知此建案（大陸稱之為樓盤）佔地1800畝，於本月初開始推出銷售，走進其富麗堂皇之接待中心，呈現在眼前的是18幢三十四層樓的住宅模型，總樓地板面積超過2萬平方米，開發內容包括五星級酒店、私家會所等城市綜合體，面臨閩江景觀良好，每戶面積從90平方米到135平方米，地下室僅開挖一層戶戶有車位，建蔽率未超過20%，地下車庫上面覆土可植喬木（故不計建蔽率），容積為200%，但未用完。每戶所占公共面積小於20%，相較於台灣高層住宅公設面積有高達40%，連雨遮都計入銷售面積，其計算方式實有待檢討。

大陸房屋預售制度由台灣引入，如今其噱頭之多有過之而無不及，從銷售告示牌上得知，正式銷售前購屋者必須先至銷售中心取得貴賓卡，開放銷售日須排隊憑貴賓卡先繳十萬人民幣訂金，領取號碼先後登記選屋，園區位於福州郊外新開發區馬尾（原屬造船工業區域），平均售價為平方米一萬多人民幣（約折合新台幣20萬／坪），售價僅為毛胚屋不包括裝潢，客源多屬附近居民，甚少台商及外來客。

第二站名為“世歐．瀾山”，這項目有獲得2010年金石獎獎項，在馬尾地區，亦面臨閩江，基地中央一百餘戶三樓加地下室有中庭之連幢透天。四周為數十幢三十到四十層不等之高層四拼式公寓，沿街是三樓高的店舖，但僅第一排透天厝有面江之景觀，售價約三四千萬台幣一戶，又據知當地法規限制建停車場數量，以此種區位想必有停車量不足之慮。

第三站到福州市中心區長樂路與長河路交叉口之“王莊”，由世歐建設興建，其規模更大。原址為一老社區，有三百多年歷史，當負責簡報的總經理驕傲的表示，三年內將七千餘戶原住戶遷出，整地並興建完成，使我等參訪者大為驚訝，紛紛提問，總經理回應表示拆遷補償費是市價的1.1倍，拆遷前曾做了完整的歷史研究報告，並贈送給我們每人一本，這種效率之高大概在台灣不可能發生的。

整個建案都是四十多層玻璃帷幕四拼公寓，有的屋頂上還有直升機停機坪，總樓地板面積超過160萬平方米（約50萬坪），接待空間高三層將來保留為幼稚園托兒所，中庭挑高兩樓，因為1/100的大樓模型必須走到二樓才能看到全貌，氣派之大讓台灣的房屋銷售商自嘆不如，其建築比起新北市的浮洲合宜住宅或大陳義胞社區改建耗費時日不可同日而語。

中午由福州世歐地產董事長林峻岭安排午宴接待，陪同的有林曉彤副董事長與東南快報社葉傳杰副總經理，席間問我有何看法，我即表示三年內拆遷七千戶並興建完成在台灣政治體制下是不可能之任務。有如開發一個小型城市是一個建築師畢生的夢，全部玻璃帷幕高層住宅一般住戶是否能夠適應接受。如此大規模之開發宜分期分區，委託不同建築師設計才會有多樣性及風格各異。

下午由曾執行長為首，拜訪本次主辦單位房客控股公司總裁檀玉芳等高階主管，洽談與金石獎海峽論壇長期合作事宜；另一部分團員則趨車赴鼓山風景區觀光，晚上則在福建省住宅產業商會副會長兼秘書長陣烙先生之招待所品嘗當地福州餐，在「泰利」颱風緊張氣氛中，賓主盡歡後結束此一行程。

在回程時，B團走小三通團員也因「泰利」颱風水路航班停駛，滯留廈門一晚，也感謝廈門華僑大學與房客控股當地代表盡責妥善安排住宿與船票，隔天順利返抵金門，並在該團羅團長展現人脈爭取到回台航班，順利安抵高雄家門，圓滿完成此次海峽論壇行程。