【金石快訊】 2014參加全聯房地產商會年會紀要 2014-12-19  
 

中華建築金石獎執行長 曾德賢


12月13日有幸參加在北京富力萬麗酒店舉行大陸全聯房地產商會年會,本次年會以“跨界.•創新.破局”為主題,大會主持人由秘書長鐘彬擔任,邀請到了多位專家和商會副會長及副會長單位代表,從全行業的高度探討大金融、大互聯網、大國際化的發展對未來房地產業的影響。在此簡單轉述一些大陸開發商,在大會中精采有趣的對話,提供大家參考。


其中在任志強執行會長專題報告時提到,大陸官方的房地產政策是為了壓低房價,希望它停留在一個中位數據,而不再下滑,這可能是大家都很關心的一個重點問題。據他的觀察,影響最大的實際上是我們的消費;因為老百姓的收入也在同步出現一種下滑的現象,消費可能就受到一定的影響。影響最大的仍然是我們的投資,投資在我們GDP之中所占的比重仍然是最大的,大概占到48%。從目前的情況看,繼續下滑的趨勢仍然沒有止住,尤其是民間投資。10月份的資料除了基礎設施仍然保持較高的增長以外,其他的都處於一個下滑趨勢。



(上圖為全聯房地產商會年會現場)


大陸房地產市場現況


開發投資,年初的時候預測今年會到10%左右,現在到了11.9%,還在持續下滑。從11.9%看,當月的增速已經低於了10%,已經連續三個月,9、10、11月,連續三個月的當月投資低於10%,因為有前面的稍微高一點的資料拉動,所以才維持平衡在11.9%的水準。至少到目前看,到年底和明年年初都是一個持續下滑的趨勢,這個趨勢不會發生改變。住宅投資回落0.6個百分點,而住宅投資所占的比重也持續下降,從68%降到67.8%,東部地區回落4個點,中部地區1.8個點,只有西部地區保持了投資速度。


從銷售面積情況看,11月份的銷售是全年最好的銷售,當月的銷售已經超過的1億平方米。從整體看,不管是一手房還是二手房,11月份銷售都是全年最好的,但為什麼我們出現了負數加大了呢?是因為去年同期的基數造成的結果,因為去年的11月份更火,所以從基數關係看是一個持續下降的過程。最嚴重的是東部地區,整個銷售下滑中,東部地區下滑了15%,中部地區只下降4.3%,西部地區是正的1.2%。最嚴重的問題是在持續下滑過程中,我們的庫存在不斷加大。


從各類不同的銷售面積看,這裡面有一個巨大的差別,住宅下降了10%,辦公下降了9%,而商業面積實際上是正的7.1%,商業在整個銷售中是持續增長的一個過程。但問題是我們整體的商業開工量和庫存量也仍然很大,如果按照目前的銷售情況,即使它是一個正增長,商業也面臨著一個巨大的壓力,要持續消化可能比住宅還難。


從一線城市的情況看有了一些變化,在三季度的時候開始收窄,但是,9、10、11月份三個月裡頭一線城市的回升是比較大的。尤其是10月份、11月份,10月份一線城市增長了60%,11月份增長接近於百分之百,但僅僅靠一線城市增長是不夠的。


到位資金情況更慘,這個月幾乎歸零了,0.6意味著我們沒有更多的能力用於投資,或者是提高房地產的投資增速。到目前為止,維持10%左右的投資增速已經是竭盡全力了。從目前看,已經完成投資的情況和擁有資金的情況兩者相差很多,在貸款中上個月我們增加了11%點幾,而開發貸在11月份只有9%。自籌資金部分也下降了5.6%,而定金下降了12.2%,個貸下降了4.2%。從去年的情況看,僅在住宅消費上有6.8萬億,其中1.8萬億是個人消費信貸。個人消費信貸大概占到了27%的比重,大頭實際上是個人支付的,而不是銀行貸款。


雖然媒體上總說房地產的槓桿率太高了,其實從個貸所占消費額的比例來看,我們只有不到30%的槓桿率,應該是非常安全和非常低的槓桿率。今年我們看到的情況更差,5.3億的住宅銷售,我們沒有算寫字樓和其他,而個貸只有12000億,比去年27%的比重今年已經下降到22%的比重了,也就是說80%是個人自付款,20%是靠個貸支撐。因此,銀行個貸在今年已經被央行和銀監會多次提到,年初的時候劉副行長就提出希望四大銀行支持個貸而降低個貸利率,930實際上是針對個貸而言的,但實際我們看到的個貸在今年的整個銷售過程中是成為了一個最大的障礙,如果沒有個貸的支持,我們老百姓很難完全靠自己的能力去購買住房。


房地產開發資金來源已經降到歷史的最低點,從企業開發資金程度來看,一般用兩個資料來平衡,  一個是我們有多少錢到位資金;另外一個是我們完成多少開發投資,這兩者之間的比例證明我們還有多少餘力來擴大投資。從08年的情況看,大概是1比1.34,到了今年,按11月份的情況計算,我們只有1比1.27,換句話說我們已經沒有更多的餘力去用於投資和生產了。最大的壓力是現有庫存,這個庫存不但在大城市出現,二三四縣城市都拼命出現。如果底部運行在一個較長的週期,就有很多企業面臨著現金壓力問題、資金周轉問題、銀行信貸問題、高利貸問題。


北京大學國家發展研究院副院長 黃益平對房地產市場的看法:從中長期來看,我覺得房地產的需求還是有,但是結構會發生很大的變化。大家可能聽說過李克強總理曾經說,我們未來十幾年可能中國有三億人對房地產有新的需求,他說三億人,一億人是已經在城裡的民工,他們現在要定居,拿到戶口,需要房地產。第二個一億人是說現在在農村的農民,已經可能要進城,主要是在西部。第三個一億人就是城中村的改造,也就是說未來可能會有三億人會對房地產有新的需求,這也就意味著需求可能是有的,但是我們也知道這些人的收入水準相對比較低,但同時可能意味著已經有房子的人,他的需求要往上走,但是新的人會進來。所以,我的總體看法是,第一我覺得短期內,尤其是看明年房地產政策寬鬆的可能性很大。第二,長期來看,總量需求似乎是有的,但是這個需求的結構會變化,尤其是剛才說到的一億人,其實在社會上應該是中低收入為主。


外國人管中國的錢叫傻錢


中坤投資集團董事長黃怒波特別提到:現在走出去要特別謹慎,怎麼叫走出去創新?現在所有的地產都玩夠了,旅遊地產、美國度假地產,所有的產品想像得到的在西方早都已經成熟了,這方面中國企業真的要小心一點,在中國趕上就趕上了,但是走出去有很多的問題。我們在洛杉磯買了一塊地,有一天突然來了一封信,一個人走在地的大街上摔倒了,他說你要賠償我。為什麼賠償你?他說你外面的地不行了,找了一堆理由,在中國簡直是不可思議的事兒。但是在美國真的是,為什麼?他的律師老叫你出庭,老起訴你,他沒事幹,你要不停的出庭,最後包括找他各個口的給點錢,最後是保險公司妥協,給了一點錢消災了事。你遇到的情況在中國可能遇不到,國際上絕對不是天堂。外國人管中國的錢叫傻錢,在這個意義上在國際上投房地產,風險一定是很大的,首先在美國,他的房地產稅很完善,幾乎不可能讓你房地產行業作為一個特殊行業在美國存在。西方都這樣,整個歐洲經濟都是過剩的。也有例外,美國洛杉磯華人的房子都賣得不錯,這可能是一個機遇。


盛世神州房地產基金管理公司董事長張民耕在全球化戰略上有很精彩的對話:我有兩個體會,第一,今後對外投資,尤其是對外的房地產投資將會成為我們財富管理當中的一個標準配置。講三個小故事,第一每次去美國經濟艙可以有不滿的,頭等艙和商務艙一定是滿的,而且每次都能見到一兩個哥兒們,可見大家都在往外走。第二,前天是馮侖的老外合作物件,紐約世貿中心的承建商我們一起吃了飯,我說我跟歷史的傳奇在吃飯,這個老猶太人在“9.11”前的6個月把雙子座買下來了,特別有意思的是他保了一項全額的保險,還保了一項簡直使人想不到的險叫戰爭險,他還說了一句話是我以前沒有聽到過的,他說後來發現這兩個雙子座這塊地維修、維護和重建是你的責任,於是他就拿到了這塊地永遠的建設權,現在他在這塊地上又規劃了四座樓。他夠有錢的吧?買雙子座的時候30億美金,現在光這一規劃,130億美金,但是錢還不夠,他到中國來融資來了。你說是不是也是一種趨勢?說明中國人錢多,其實不傻。


90後年輕人不買房


我和盛世神州基金一起就找了一個美國剛需當中的剛需,就是租賃市場,它能抗風險,經濟好的時候不是先買房而是先租房。經濟不好的時候,首先是買方市場進入了租方市場。另外也符合潮流,馬佳佳說的90後不買房,在美國我是真體會到了90後不買房,年輕一代怕擔更多的責任,所以美國年輕一代租房租得非常厲害。另外追求的是24小時具有服務的生活環境,24小時有社會交際、有精神生活的生活方式,這就是在城中村,在公寓樓,我們合作的開發商當中他們蓋的公寓是新派公寓,房間不一定大,但是弄的很舒適,公共活動空間特別舒服,游泳池、燒烤吧,搞派對的地方,還有影院、電腦房、健身房,公共空間可以讓你24小時用起來,可以減少一點自己的居住面積。這種趨勢在美國是很盛行的。


中銳控股集團董事長錢建蓉:年輕人的機會,剛才到說90後不買房,90後有不買房的現象,但是買小房子是很多的。我們在悉尼和其他澳洲城市開發的基本都是一房、兩房,精裝,服務,都有配套,大量的買家都是年輕人,他從一個城市到另外一個城市,從農村到大都市,找個女朋友,還沒有成家,基本上買的都是小戶型的房子。


建銀精瑞資本管理集團董事長李曉東有更長遠看法:從中國整體的經濟發展來看,因為到了2015年是一個路易斯拐點,國內的房地產市場從大趨勢來說,我們的判斷應該是一個逐步的消化庫存,供過於求的現象可能還會持續很長一段時間。如果我們把這個作為一個曲線,說有一個坑的話,美國已經跌落坑底,現在正在往坑口爬坡上行;歐洲基本上還在坑底,還在尋求方向;而中國剛好在坑的邊上,要進入新常態了。



(萬通控股董事長馮侖主持第二場高峰對話主題中國房地產企業的全球)


互聯網思維對房地產業的影響無遠弗屆


萬科集團高級副總裁毛大慶:這是萬科在2013年的年報,今天回頭看看還真是挺有前瞻性。我們在2013年年報發佈時用了一句開場白,當新時代大幕揭開時,傳統行業應該做的不是遠離自己熟悉的領域。今天,我們仍然堅持這樣的觀點,當新時代大幕拉開,互聯網介入到方方面面的時候,不是告別傳統的領域,告別熟悉的領域去做互聯網,而是要理解新規則、尋找新夥伴、運用新工具,將原來的傳統業務做得更好。這是我們堅定不移的對於互聯網思維最核心的思考。


實際上確實我們也記不得是從什麼時候開始,互聯網突然間就跟我們發生了如此密集的關係,就像我今天已經想不起來我是哪一天開始使用微信的。我當時是非常拒絕用微信的,我被秘書綁著開了一個微信,我始終不用它,後來不知道什麼時候開始,我覺得我實在不能用,不用的話,工作不了,於是我被迫用這個東西,用到今天已經離不開這個東西了。我們記不得是從什麼時候開始這些東西慢慢顛覆我們的思考,是什麼時候滲透到我們的領域和市場裡面來的。顯然,這個東西確實是在形成一種風潮,形成一股風,如果是想做會飛的豬,你還真得到風口上去待著。所以,傳統地產的開發佈局、模式、管理方法在互聯網的滲透下發生了轉變,正是這種轉變,使得2013年年初萬科做了一大堆令人眼花繚亂的動作,我們走進騰訊、阿裡巴巴、走訪小米,甚至拜訪跟我們一樣的傳統行業的海爾,我們是從傳統跟非傳統,創新以及原來的堅持下,尋找變革中我們應該堅守和改革的東西。


總結


每年參加全聯房地產商會的年會活動,觀察到他們的會員參加會議非常踴躍,動不動就有上千人的會員參加,場地空間不足,上百人站著聽講。而大會安排的議程也非常用心,商會年會吸引了包括全國各地開發企業,及房地產上下游產業鏈企業代表上千人參加,近百家媒體參與報導。全聯房地產商會在對組織建設和會員服務的同時,加強了對行業的維權、海外的拓展,養老服務業電商平臺以及社會公益等工作,並引導會員及行業積極應對房地產升級轉型,做出了很多貢獻。



(上圖說明:金石獎曾德賢執行長(圖右)在會中與萬通控股董事長馮侖(圖左)合影)

 
 
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